Was ist meine Immobilie wirklich wert?

So funktioniert die Immobilienbewertung in Deutschland

Warum der richtige Preis entscheidend ist

Die Immobilienbewertung ist der wichtigste Schritt, bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen.Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab – ein zu niedriger Preis führt zu finanziellen Verlusten.Gerade in Märkten wie Berlin oder NRW, wo sich Angebot und Nachfrage stark unterscheiden, ist ein realistischer Marktwert die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.

Doch wie wird der tatsächliche Wert einer Immobilie bestimmt?Hier erfahren Sie, welche Bewertungsmethoden es gibt, welche Faktoren den Preis beeinflussen – und wie Sie Ihren Hauswert professionell berechnen lassen.

Die drei Hauptmethoden der Immobilienbewertung

In Deutschland sind drei Verfahren nach § 194 BauGB gesetzlich anerkannt.Je nach Immobilientyp kommt eine andere Methode zur Anwendung.

1️⃣ Vergleichswertverfahren – ideal für Eigentumswohnungen

Hier werden Preise ähnlicher Immobilien (Lage, Größe, Baujahr, Zustand) herangezogen.

➡️ Praxis-Tipp: Perfekt für Wohnungen in Städten wie Berlin-Charlottenburg, Prenzlauer Berg oder Köln-Süd.Vergleichen Sie aktuelle Verkaufsdaten aus Immobilienportalen oder Bodenrichtwertkarten.

2️⃣ Ertragswertverfahren – für vermietete Immobilien und Kapitalanlagen

Hier zählt nicht der emotionale Wert, sondern der Ertrag, den das Objekt erwirtschaftet.

➡️ Formel: Ertragswert = Jahresnettokaltmiete × Vervielfältiger – BodenwertanteilDieser Ansatz wird oft bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder Anlagewohnungen verwendet.

3️⃣ Sachwertverfahren – für Einfamilienhäuser und Selbstnutzer

Hier steht der Wiederbeschaffungswert im Fokus.Ausgehend von den Baukosten und dem aktuellen Gebäudezustand wird ermittelt, wie viel die Immobilie heute „wert wäre“, abzüglich Altersabschlag.

➡️ Diese Methode wird meist genutzt, wenn es keine direkten Vergleichsobjekte gibt.

Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen

1. Lage: Der wichtigste Faktor – Mikro- und Makrolage (Stadtteil, Infrastruktur, Nachbarschaft).

2. Zustand: Sanierungsbedarf, Baujahr, Modernisierungen, Energieeffizienz.

3. Größe & Aufteilung: Wohnfläche, Zimmeranzahl, Balkon, Garten, Stellplätze.

4. Marktsituation: Zinsen, regionale Nachfrage, Neubauquote.

5. Rechtliche Aspekte: Erbbaurecht, Nießbrauch, Denkmalschutz oder bestehende Mietverhältnisse.

💡 Tipp: In Berlin kann schon die Straßenseite (Süd- vs. Nordausrichtung) oder der Kiez (z. B. Mitte vs. Marzahn) einen Unterschied von mehreren Tausend Euro pro Quadratmeter bedeuten.

Beispiel: Immobilienbewertung in Berlin

Angenommen, Sie besitzen eine 80 m²-Wohnung in Berlin-Charlottenburg, Baujahr 1998, modernisiert 2018.Aktuelle Vergleichspreise liegen bei 6.000–7.500 €/m².

• Realistischer Marktwert: 80 m² × 6.800 € ≈ 544.000 €

• Abzug für kleine Mängel: –10.000 €

• Ergebnis: ca. 534.000 € realistisch erzielbarer Verkaufspreis.

Ein Gutachter würde zusätzlich Bodenwert, Lageklasse und Modernisierungen in die Berechnung einfließen lassen.

Hauswert selbst berechnen – geht das?

Ja, mit Online-Bewertungstools erhalten Sie eine erste Orientierung,doch diese sind nur grobe Schätzungen, da sie keine individuellen Faktoren berücksichtigen.

➡️ Empfehlung: Lassen Sie eine kostenlose Marktanalyse durch eine Fachperson erstellen – idealerweise mit regionaler Erfahrung.Als Immobilienmaklerin in Berlin & NRW biete ich meinen Kunden eine unverbindliche Ersteinschätzung an.

Wie Sie den optimalen Angebotspreis festlegen

1. Marktwert = Basiswert (objektiver Preis)

2. Angebotspreis = Marktwert + Verhandlungsspielraum (ca. 3–5 %)

3. Verkaufspreis = realistischer Marktpreis nach Verhandlung

   
   

Tipp: Ein zu hoher Startpreis führt oft zu langen Standzeiten – und am Ende zu niedrigeren Verkaufserlösen. Ein realistischer Einstieg sorgt für mehr Anfragen und Vertrauen.

Fazit

Die Immobilienbewertung ist das Fundament eines erfolgreichen Verkaufs.Sie entscheidet über die Verkaufsdauer, den Erfolg bei Besichtigungen und den tatsächlichen Erlös.

Wer den Wert seiner Immobilie kennt, kann selbstbewusst verhandeln und strategisch planen.Egal, ob Sie in Berlin, Köln oder Düsseldorf verkaufen möchten –eine fundierte Bewertung spart Zeit, Nerven und bares Geld.

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